时下流行的避税方法
阴阳合同
今年8月,吕先生把两年前以72万元购得的一套别墅以100万元卖给王先生。如果按照实际交易价格办理登记,吕先生需要缴纳5.5万元营业税、1万元个人所得税(按售房收入×1%计算);王先生也需缴纳1.5万元的契税。双方为了避税,将合同价改为72万元,吕先生只需缴纳3.96万元的营业税,由于没有售房收入的差额所得,不需缴纳个税。同时,王先生的契税只需缴纳10800元。私下里,吕先生又与王先生签订了一份实价交易合同。点评:一般情况下,房价的确定以送到交易中心的房屋买卖合同(阳合同)为准,如果私下签订的另一份合同(阴合同)约定不明确或者不详细,卖房者就有可能被买方钻了空子,只按照“阳合同”的价格支付购房款。
假送真卖
今年7月份,张先生通过“房屋赠与”的方式卖掉了房产。2003年,他以50万元购买了一套房产,现在以70万元出售,通过这种“房屋赠与”方式,可以为其减少3.85(70×5.5%)万元的营业税支出和0.7(70×1%)万元的个人所得税支出。
点评:房屋赠与在交易过程中,一般只收取手续费用,而由此涉及的营业税等税费都是免缴的。但是刚出台的政策规定,明确了房屋再转让时须缴纳20%个人所得税,如果买者日后想把这套“无偿获赠”的房产转让,不得不缴纳55115元的个税。
以租代售
“以租代售”是指双方在确定成交的意愿下先签订房屋租赁合同,租赁期限到办理产权过户不用缴纳营业税的时间(即取得产权5年)为止,双方在租赁合同里约定,买卖双方在正式签订买卖合同并实现产权过户后,买方可以将先期支付的租金用以冲抵购房款。
点评:房产价格的波动往往是买卖双方在签约时难以预料的。将来万一房屋价格上涨了,那卖方完全有可能宁愿赔偿违约金也不愿意按以前约定价格卖房子,这显然是买方所不能接受的。